REDRadisson
Al-Ahsa City Hotel · 2029
221 Residences · Al-Ahsa Oasis · Delivery Aug 2029
٢٢١ وحدة فندقية · واحة الأحساء · أغسطس ٢٠٢٩

All Eyes
On RED.

كل الأنظار
على RED.

A hotel built inside the world's largest palm oasis — not beside it. Architecture by NUAH. Interiors by Kristina Zanic. Operated by Radisson for 35 years. Sold as 221 branded residences, owned by you, rented the days you aren't in them.

فندق يُبنى داخل أكبر واحة نخيل في العالم — لا بجوارها. العمارة من NUAH، والتصميم الداخلي من كريستينا زانيك. تُديره راديسون لمدة ٣٥ سنة. يُباع كـ٢٢١ وحدة فندقية، تملّك شخصي، ودخل إيجاري طوال أيام غيابك.

Scroll
Bold. Playful. To the Point. Bold. Playful. To the Point. Bold. Playful. To the Point. Bold. Playful. To the Point.
RAD
01. Landالأرض
Two-and-a-half million palms. One address.
مليونان ونصف المليون نخلة. عنوان واحد.
Al-Ahsa Oasis · UNESCO World Heritage since 2018 · Deed 319875000246
واحة الأحساء · تراث عالمي منذ ٢٠١٨ · صك ٣١٩٨٧٥٠٠٠٢٤٦

A landscape of contrasts.

مشهدٌ من التضادات.

Water and sand. Memory and urban present. Al-Ahsa has grown here for four thousand years around its aflaj springs and palm groves — the only place in Arabia where you can hear water under desert.

الماء والرمال. الذاكرة والحاضر العمراني. نمت الأحساء هنا منذ أربعة آلاف عام حول عيون الأفلاج وبساتين النخيل — المكان الوحيد في الجزيرة حيث تسمع الماء تحت الصحراء.

This is not a resort plot outside a city. The 6,131 sqm site sits inside the oasis — walking distance from Al-Qaisariya souq, a short drive from Jawatha Mosque (the first mosque built outside Medina), and under the canopy of two-and-a-half million date palms. Vision 2030's east-coast heritage anchor. Our job was not to add a hotel. It was to belong here.

هذه ليست قطعة منتجع خارج المدينة. قطعة الأرض البالغة ٦٬١٣١ م² تقع داخل الواحة — على مسافة مشي من سوق القيصرية، وقيادة قصيرة من مسجد جواثا (أول مسجد بُني خارج المدينة المنورة)، وتحت ظل مليونين ونصف المليون نخلة. مرتكز رؤية ٢٠٣٠ للتراث الشرقي. مهمتنا لم تكن إضافة فندق. بل أن ننتمي.

Al-Ahsa site analysis
Site · Al-Ahsa Oasis · 6,131 sqm freehold
RAD
02. Conceptالمفهوم
RED is not a colour.
It is a state of temperature.
الأحمر ليس لوناً.
بل حالة من الحرارة.
"It expands, burns, and then settles into quiet power. Between shadow and reflection, it becomes the pulse of the space — the rhythm that turns stillness into presence."
"يتمدد، يشتعل، ثم يستقر في قوة هادئة. بين الظل والانعكاس، يصبح نبض الفضاء — الإيقاع الذي يحوِّل السكون إلى حضور."
NUAH · Concept Narrative, Nov 2025
NUAH · السرد التصميمي، نوفمبر ٢٠٢٥
NUAH facade — vision
Chapter 02 · Concept
الفصل الثاني · المفهوم

Vision.

الرؤية.

Vertical lines and curved forms define a continuous rhythm, guiding the perception of scale and light. Materials are selected for their texture and reflection — allowing the environment to shift naturally throughout the day.

تحدد الخطوط العمودية والأشكال المنحنية إيقاعاً مستمراً، يوجِّه إدراك المقياس والضوء. تُختار المواد بناءً على نسيجها وانعكاسها، مما يسمح للبيئة بالتغير بشكل طبيعي طوال اليوم.

Aerial red path — RED is not a colour
A red river, seen from above
نهر أحمر من الأعلى

Our Natural
Red Carpet.

سجادنا الأحمر
الطبيعي.

The garden is not landscape. It is circulation. A ribbon of crimson leads guests from porte cochère through palm grove to lobby — legible from the rooftop, photographic from the ground.

الحديقة ليست منظراً. بل حركة. شريط قرمزي يقود الضيوف من المدخل عبر النخيل إلى اللوبي — مقروء من السطح، فوتوغرافي من الأرض.

01:01 · Watch the building breathe
٠١:٠١ · شاهد المبنى يتنفس

The NUAH film.

فيلم NUAH.

One minute inside the façade — the arches, the perforated bisht-weave panels, the red that lives between them, the sky it frames. The building before a single stone is cast.

دقيقة واحدة داخل الواجهة — الأقواس، الألواح المخرّمة المستوحاة من نسج البشت، الأحمر الذي يعيش بينها، والسماء التي تؤطّرها. المبنى قبل أن يُصبّ حجر واحد.

NUAH · Façade RevealNUAH · كشف الواجهة01:01 · November 2025 · NUAH s.r.l. Tuscany
Why RED?
Why NOT?
لِمَ RED؟
لِمَ لا؟

Every surface tells a story of transformation. Metals breathe under layers of oxidation. Glass absorbs light until it becomes liquid. Fabrics carry the memory of touch. Luxury here is not shine — it is depth. The palette evolves through contrasts: warm hues against mineral greys, polished bronze against velvet darkness, transparency against opacity. Each combination is a negotiation between control and surrender.

كل سطح يروي قصة تحوّل. تتنفس المعادن تحت طبقات الأكسدة. يمتص الزجاج الضوء حتى يصبح سائلاً. تحمل الأقمشة ذاكرة اللمس. الفخامة هنا ليست بريقاً، بل عمق. تتطور لوحة الألوان من خلال التضادات: درجات دافئة مقابل الرمادي المعدني، البرونز المصقول مقابل سواد المخمل، الشفافية مقابل العتامة. كل تركيب هو تفاوض بين السيطرة والاستسلام.

Pure Pulse
Chapter 02Pure Pulse
Our Natural Red Carpet
Chapter 03Our Natural Red Carpet
A Flash of Desire
Chapter 03A Flash of Desire
RED in Motion
Chapter 03RED in Motion
Terraces
Chapter 03Terraces
Views
Chapter 03Views
RAD
03. Projectالمشروع
All eyes, on the entrance.
كل الأنظار، نحو المدخل.
Why RED Why NOT — entry composition
Scenarios
المشاهد

The first thirty seconds.

أول ثلاثين ثانية.

The entrance defines the impression before check-in is mentioned. A tone of refinement and order. Circulation that guides without instructing. Understated elegance that doesn't compete with the guest's own arrival.

يحدِّد المدخل الانطباع قبل أن يُذكر تسجيل الوصول. نغمة من الرقي والنظام. حركة تقود دون أن تأمر. أناقة هادئة لا تنافس وصول الضيف.

A Home — wisteria pergola
Residence garden · wisteria canopy · Building B

A home, not a room.

بيت، لا غرفة.

Balance, proportion, comfort. Natural materials, controlled lighting, soft tonal contrasts. Quiet sophistication that feels personal, timeless, effortless — the opposite of a hotel corridor that could be anywhere.

التوازن، التناسب، الراحة. مواد طبيعية، إضاءة مدروسة، تباينات لونية ناعمة. أناقة هادئة تبدو شخصية وخالدة وبسيطة — نقيض ممر فندقي قد يكون في أي مكان.

This is branded-residence logic brought to Al-Ahsa: the service of a hotel, the shell of a home, the depreciation profile of a yield asset. Fourteen personal nights a year. A rental pool that operates the rest. One signature — Kristina Zanic's — across every wall you'll live with.

هذا هو منطق الوحدات الفندقية السكنية مطبّقاً على الأحساء: خدمة الفندق، وقلب المنزل، وعائد الأصل. ١٤ ليلة شخصية في السنة. حوض تأجير يشغّل الباقي. توقيع واحد — كريستينا زانيك — على كل جدار ستعيش معه.

RAD
04. Interiorالتصميم الداخلي
by Kristina Zanic.
بواسطة كريستينا زانيك.
Dubai studio · global luxury hospitality portfolio · signature work across GCC 5-star properties
استوديو من دبي · محفظة ضيافة فاخرة عالمياً · أعمال موقّعة في عدّة فنادق خمس نجوم في الخليج
Proposed · Kristina Zanic Consultants
المقترح · كريستينا زانيك للاستشارات

The inside is where RED finally speaks quietly.

في الداخل، يصبح RED صوتاً هامساً.

Reception is theatre. Café Lounge is conversation. Cigar Lounge is refuge. The bedrooms are where RED stops being a brand and starts being a pulse on the nightstand.

الاستقبال مسرح. صالة القهوة محادثة. صالة السيجار ملجأ. غرف النوم هي حيث يتوقف RED عن كونه علامة ويصبح نبضاً على الطاولة الجانبية.

Reception
ReceptionالاستقبالProposed · KZ
Lobby Spiral
Lobby · Spiral Barاللوبي · البار الحلزونيProposed · KZ
Café Lounge
Café Loungeصالة القهوةProposed · KZ
Indoor Dining
Indoor Diningالمطعم الداخليProposed · KZ
Cigar Lounge
Cigar Loungeصالة السيجارProposed · KZ
Ballroom
Ballroomقاعة الاحتفالاتProposed · KZ
Bedroom MUR
Bedroom · MUR Suiteغرفة نوم · جناح MURProposed · KZ
Standard Bedroom
Standard Bedroomغرفة قياسيةProposed · KZ
Living MUR
Living · MURغرفة المعيشة · MURProposed · KZ
Studio Bedroom
Studio BedroomاستوديوSchematic · KZ
The residences
الوحدات السكنية

Three keys to the oasis.
One rental pool.

ثلاثة مفاتيح للواحة.
حوض تأجير واحد.

Every residence enters the Radisson rental pool by contract — guaranteed hotel operation, guaranteed maintenance, guaranteed annual distribution. Owners retain fourteen personal-use nights each year; blackout on Hajj, Eid and National Day.

تدخل كل وحدة حوض التأجير التابع لراديسون تلقائياً — تشغيل فندقي مضمون، صيانة مضمونة، توزيع سنوي مضمون. يحتفظ المالك بـ١٤ ليلة استخدام شخصي سنوياً، باستثناء الحج والعيدين واليوم الوطني.

Building A · Palm Wingجناح النخيل

Studio Oasis

استوديو الواحة

45–55 sqm · 143 units
  • ViewالإطلالةOasis canopyعلى الواحة
  • FinishالتشطيبKZ · RED Signature
  • Rental classفئة الإيجارStandard
  • Personal useالاستخدام الشخصي14 nights / yr
Building B · Aflaj Wingجناح الأفلاج

One-Bedroom Oasis

غرفة نوم واحدة

65–85 sqm · 62 units
  • ViewالإطلالةAflaj channelعلى الأفلاج
  • FinishالتشطيبKZ · RED Elevated
  • Rental classفئة الإيجارPremium
  • Personal useالاستخدام الشخصي14 nights / yr
Building B · Summitالقمة

Two-Bedroom Penthouse

بنتهاوس غرفتا نوم

95–140 sqm · 16 units
  • ViewالإطلالةFull oasis · rooftopكامل الواحة · السطح
  • FinishالتشطيبKZ · RED Collector
  • Rental classفئة الإيجارSignature
  • Personal useالاستخدام الشخصي14 nights / yr
01:15 · The Sakani journey
٠١:١٥ · رحلة ساكني

The Sakani film.

فيلم ساكني.

A Saudi family walks in through eligibility and out through the front door of a Radisson-operated residence. The government programme meets a five-star operator meets the oasis. One minute fifteen.

عائلة سعودية تدخل عبر الأهلية وتخرج من الباب الأمامي لوحدة فندقية تديرها راديسون. برنامج حكومي يلتقي بمشغّل خمس نجوم يلتقي بالواحة. دقيقة وخمس عشرة ثانية.

Government-backed offplan listing
مشروع على المنصة الحكومية

This project is live on Sakani · #1700.

هذا المشروع مُدرج على ساكني · رقم ١٧٠٠.

Ministry of Housing platform · REGA-licensed offplan sale · eligible for Sakani subsidy and Real Estate Development Fund (REDF) financing.

منصة وزارة الإسكان · بيع على الخارطة برخصة REGA · مؤهّل لدعم ساكني وتمويل الصندوق العقاري.

Reserve on Sakani احجز على ساكني

Full 22-film library: Video-Ready-To-Post/

مكتبة الأفلام الكاملة (٢٢ فيلماً): Video-Ready-To-Post/

The numbers
الأرقام

Audited, verified, locked.

مُدقَّقة، مُوثَّقة، ثابتة.

All figures reconciled against the signed Radisson HMA, the Afyaa Contracting turnkey, MISA incentive approval, and Colliers 2023 feasibility — all re-based April 2026. No projections we can't source to a document you can inspect.

جميع الأرقام موثَّقة مع عقد الإدارة مع راديسون، وعقد المقاولات الشامل، وحوافز MISA، ودراسة كوليرز ٢٠٢٣ — بتحديث أبريل ٢٠٢٦. لا توقّعات لا يمكننا إرجاعها إلى مستند يمكنك فحصه.

Project economics

اقتصاديات المشروع

Contract value · land · headline scope

قيمة العقد · الأرض · النطاق

Land · Deed 319875000246الأرض · صك ٣١٩٨٧٥٠٠٠٢٤٦6,131 sqm
Gross Floor Areaالمساحة الإجمالية24,973 sqm
Sellable areaالمساحة القابلة للبيع9,964 sqm
Turnkey · Afyaa Contractingعقد المقاولات الشاملSAR 180M
Gross Development Valueإجمالي قيمة المشروعSAR 300M
Deliveryالتسليم31 Aug 2029

Operator · Radisson HMA

المشغّل · عقد الإدارة

Signed · 35-year term

موقَّع · مدة ٣٥ سنة

Termالمدة15 + 2×10 yrs
Base management feeرسم الإدارة الأساسي0.75% → 1.50%
FF&E reserveاحتياطي الأثاث1% → 4%
Aggregate fee capالحدّ الأقصى للرسوم20% of revenue
Area of Protectionنطاق الحماية3 km radius
MISA incentive (approved)حوافز MISASAR 23.3M
Two ways in
طريقتان للدخول

One project. Two pathways.

مشروع واحد. مساران.

Buyer · end-user or income
المشتري · للسكن أو الدخل

Own a residence.
Earn while away.

تملَّك وحدة.
اكسب حين تغيب.

WAFI-regulated 7-installment payment, SABB escrow, REGA-licensed. Rental pool is mandatory and irrevocable — exactly what makes the yield predictable.

نظام دفع من ٧ أقساط تحت إشراف وافي، ضمان ساب، ورخصة REGA. حوض الإيجار إلزامي — وهو ما يجعل العائد ثابتاً.

  1. Reserveالحجز20% on signing · SABB escrow SA7845…170270٢٠٪ عند التوقيع · ضمان ساب
  2. WAFI scheduleجدول وافي20·20·15·20·10·10·5 tied to construction progress٢٠·٢٠·١٥·٢٠·١٠·١٠·٥ حسب تقدم البناء
  3. HandoverالتسليمAug 2029 · fully furnished, operator-readyأغسطس ٢٠٢٩ · مفروشة وجاهزة
  4. IncomeالدخلAnnual distribution within 90 days of FY-endتوزيع سنوي خلال ٩٠ يوماً
  5. Personal useالاستخدام الشخصي14 nights / year · hotel services apply١٤ ليلة سنوياً · بخدمة الفندق
Investor · sukuk / equity
المستثمر · صكوك / حصة

Fund the build.
Exit on delivery.

موِّل البناء.
اخرج عند التسليم.

Sukuk tranche aligned to the Afyaa Contracting SAR 180M turnkey. Secured by freehold land, MISA incentive, and sold-unit escrow receivables.

شريحة صكوك متوافقة مع عقد المقاولات الشامل ١٨٠ مليون ريال. مضمونة بالأرض والحوافز والمستحقات.

  1. InstrumentالأداةSukuk tranche · SAR 100M contributionشريحة صكوك · ١٠٠ مليون ريال
  2. SecurityالضمانFirst-lien land · MISA 23.3M · escrow receivablesرهن أول · حوافز MISA · مستحقات
  3. Use of fundsوجه الاستخدامTurnkey construction · Radisson fit-outالمقاولات الشاملة · تجهيز راديسون
  4. ExitالخروجSakani handover 2029 · or hold to 35-yr HMA cash-flowتسليم ساكني ٢٠٢٩ · أو الاحتفاظ ٣٥ سنة
  5. ReportingالتقاريرMonthly · Colliers format · P6 · EVM · S-curveشهرية بصيغة كوليرز · P6 · EVM
The address
العنوان

Inside the oasis.
Minutes from Hofuf.

داخل الواحة.
دقائق من الهفوف.

6,131 sqm freehold. Walking distance to Al-Qaisariya souq. Short drive to Jawatha mosque. One hour door-to-door from King Fahd International Airport and the Bahrain causeway.

٦٬١٣١ م² تملّك حر. على مسافة مشي من سوق القيصرية. قيادة قصيرة إلى مسجد جواثا. ساعة من مطار الملك فهد الدولي ومن جسر البحرين.

KFIAمطار KFIA~ 60minutesدقيقة
Dammam CBDالدمّام~ 45minutesدقيقة
Bahrain causewayجسر البحرين~ 90minutesدقيقة
Oasis entranceمدخل الواحةOn-siteفي الموقع
The names behind it
الجهات المنفّذة

Not our first oasis.

ليست واحتنا الأولى.

Operator
Radisson Hotel Group

1,200+ hotels · 110 countries. 35-year HMA signed with RHG · RED brand upgrade under active LOI.

أكثر من ١٢٠٠ فندق حول العالم. عقد إدارة موقَّع لـ٣٥ سنة · الترقية إلى علامة RED قيد الاتفاق التمهيدي.

Developer
Afyaa Holding

Al-Ahsa-based. 5 active projects · Radisson RED · ENVI · Al-Malaha · Juatha · Sukun.

مقرها الأحساء. خمسة مشاريع نشطة.

Contractor
Afyaa Contracting

Turnkey SAR 180M · EPC structure · target actual cost below SAR 100M.

عقد شامل ١٨٠ مليون ريال · EPC.

Architecture (façade)
NUAH

NUAH s.r.l., Tuscany · Italy. Signature perforated-arch façade system, bisht-weave panel logic, PO.1 concept design signed Nov 2025.

NUAH، توسكانا · إيطاليا. نظام واجهة أقواس مخرّمة.

Architect of Record
CUDCE

Eng. Esam Itani — lead architect. Rev 04 complete Apr 2026. 414 spaces, 483 doors.

المهندس عصام عيتاني. المراجعة الرابعة مكتملة.

Interiors
Kristina Zanic Consultants

Dubai-based interior architecture studio with a 20-year portfolio of luxury hospitality across the GCC, North Africa, and Asia. Full RED Signature package.

استوديو تصميم داخلي مقرّه دبي، بمحفظة ضيافة فاخرة تمتد ٢٠ عاماً عبر الخليج وشمال أفريقيا وآسيا.

Supervision
Arabesque Engineering

PMC · signed Feb 2025. Monthly completion reports. REGA consultant of record.

إدارة المشروع · فبراير ٢٠٢٥. استشاري REGA.

Feasibility
Colliers

2023 hospitality feasibility. Operating model, ADR, revenue projections — re-based April 2026.

دراسة جدوى ٢٠٢٣. النموذج التشغيلي · تحديث أبريل ٢٠٢٦.

Legal · HMA
Scott Antel

International hospitality counsel. HMA review & Radisson negotiations.

مستشار قانوني دولي. مراجعة عقد الإدارة.

If it moves you,
it's already yours.

إن لامسك المكان،
فهو لك.

We're not emailing decks. We're scheduling a site visit, a model walk-through, and a forty-five-minute conversation with the Afyaa team. Al-Ahsa tells the rest.

لا نرسل ملفات عرض. نرتِّب زيارة للموقع، وعرضاً للنموذج، ومحادثة ٤٥ دقيقة مع فريق عفياء. الأحساء تقول الباقي.

Reserve on Sakani · #1700احجز على ساكني · ١٧٠٠ WhatsAppواتساب Schedule a visitاحجز زيارة Investor introتعارف المستثمرين